Parmi les clauses essentielles auxquelles acquéreurs et cédants doivent impérativement penser lors de la rédaction d’une promesse de cession de fonds de commerce : la purge préalable du droit de préemption des communes.
Retour sur les conditions d’application de ce droit et de la procédure à suivre.
En effet, en vertu de l’article L214-1 du Code de l’urbanisme, toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune ou d’un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), c’est-à-dire du droit de l’acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.
En cas de violation du droit de préemption, la sanction est brutale : nullité de la vente, prescrite par 5 ans sur demande du titulaire du droit de préemption.
A. Les zones concernées
Pour être sujette au droit de préemption, la cession doit intervenir dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal.
Cette délimitation est laissée à la libre appréciation du Conseil municipal. Il peut s’agir par exemple : du centre-ville, de certains quartiers ou de certaines rues.
Après son adoption, elle doit faire l’objet de mesures de publicité et d’information, notamment par un affichage en mairie pendant 1 mois et par insertion dans 2 journaux du département.
Point important à noter : la mairie de Paris n’a à ce jour toujours pas fait application de cette possibilité.
B. Les formalités à accomplir
Avant la vente de son fonds de commerce ou la cession de son bail situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le cédant doit en faire la déclaration au maire.
Le cédant indique : son nombre de salariés, la nature de leur contrat de travail, son chiffre d’affaires ainsi que le prix et les conditions de la cession envisagée, tout comme l’activité de l’acquéreur pressenti.
Le formulaire est disponible sur le site Service Public.
Il peut être utile de se faire accompagner par votre avocat lors de la cession pour effectuer cette formalité, afin de garantir son effectivité.
C. Qui exerce le droit de préempter et dans quel délai ?
Le droit de préemption peut être exercé par la commune (voire l’EPCI dont elle fait partie sur délégation), ainsi que les autres structures délégataires autorisées.
Le maire ou son délégataire dispose de 2 mois pour préempter. Son silence équivaut à une renonciation.
Dans ce délai, le maire (ou son délégataire) notifie :
- soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions de la déclaration, l’accord entre les parties est parfait et la vente peut avoir lieu ;
- soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par le juge de l’expropriation ;
- soit sa décision de renoncer à préempter.
Le silence de la mairie à l’issue de ce délai équivaut à renonciation à l’exercice du droit de préemption et le cédant peut alors réaliser la vente au prix et conditions mentionnées dans sa déclaration.
D. Quels sont les recours ?
Le cédant peut former un recours gracieux auprès de la commune ou saisir le juge administratif afin de contester la décision de préemption prise par la commune (ou son délégataire), notamment s’il estime que cette décision prise n’est pas suffisamment motivée.
Attention, le recours gracieux comme la saisine du juge doit s’effectuer impérativement dans un délai de deux mois suivant la date de réception de la décision de préemption.
Si le cédant est favorable à la préemption mais est en désaccord concernant le prix ou les conditions de cession, la commune – et elle seule – peut saisir le juge de l’expropriation afin qu’il fixe lesdites conditions.
Baptiste Robelin – Avocat – Droit des affaires